Lee este documento, creemos que te puede ayudar a resolver tus dudas ……………….

Cuando se accede a una Vivienda de Protección Oficial, te beneficias de unos privilegios, pero contraes también una serie de obligaciones que hay que tener en cuenta, ya que el incumplimiento de estas últimos pueden desembocar en sanciones administrativas graves e incluso en la expropiación.

1.- Ha de ser tu residencia habitual.

Uno de los principales requisitos que se le exige al propietario de una VPO es residir en la vivienda de forma habitual, es decir, que sea la primera residencia. Dependiendo de lo que determine cada ley autonómica, hay un máximo de meses al año que se pueden pasar residiendo fuera de la vivienda,(en Canarias 6 meses al año) y sólo en casos especiales y muy justificados ante la Consejería de turno se puede incumplir esta condición. Es habitual que las comunidades autónomas realicen inspecciones periódicas para confirmar que la VPO es la residencia habitual del titular de la vivienda que adquirida. Esto no significa que el propietario de una VPO no pueda ser propietario de otra/s viviendas siempre después de la concesión del piso protegido, a lo que se está obligado es a que la VPO sea su residencia habitual y el resto de las propiedades sean destinadas a residencia vacacional. De hecho, no cumplir con este requisito queda tipificado como falta muy grave y puede acarrear sanciones administrativas de considerable importe económico.

2.-Mantener la vivienda vacía.

Las cláusulas del contrato de una VPO especifican que el propietario tiene la obligación v de entrar a vivir en un plazo de tiempo determinado a contar desde su adquisición, en Canarias 3 meses. De incumplir esto, puede perder la propiedad y es uno de los motivos más habituales para la expropiación. Y es que a los inspectores les resulta relativamente sencillo comprobar este extremo: persianas bajadas durante semanas, entrevistas con los vecinos, visitas sin previo aviso, buzones llenos y contadores de agua, luz son pistas bastante fiables de que la vivienda no está habitada.

3.-Cesión gratuita de la vivienda o alquiler de la misma.

La cesión de una VPO a familiares o amigos, ya sea gratuitamente o tras el pago de una cantidad determinada, es una práctica bastante extendida y suele realizarse fuera de la legalidad. Los inspectores suelen detectar estas faltas al comprobar la
correspondencia que llega a la casa o las facturas de suministros van a nombre de terceros, el empadronamiento de personas diferentes a la unidad familiar. Asimismo, alquilar la VPO sin contar con el permiso correspondiente también es motivo de expropiación. Y en caso de que el arrendamiento se autorice, éste debe realizarse a precios de vivienda pública y no por el importe que se cobraría en el mercado libre y en Canarias se permite únicamente una vez y cumpliendo unos requisitos bastante importantes. El primero y básico sería la necesidad imperiosa de traslado fuera de la Isla en que resida la propiedad por razones de trabajo, familiares o cualquier otra que sea perfectamente demostrable. Además el posible inquilino debe
cumplir una serie de requisitos impuestos por la Comunidad Autónoma y solicitar autorización.

4.-Venta a un precio superior al estipulado como PRECIO MAXIMO.

Vender una VPO sin tener autorización es uno de los fraudes más comunes que llevan a la expropiación de la vivienda. Esto no quiere decir que no se pueda vender, pero una de las condiciones para poder hacerlo es dejar que pase un periodo de tiempo determinado, que varía según las leyes que maneje cada comunidad autónoma, y solicitar previamente la Autorización de Cambio de Uso de Vivienda Protegida. La trampa más común es poner a la venta el piso protegido por el importe máximo que permita la comunidad autónoma de turno y añadir un monto adicional que el interesado paga en negro. En conjunto, y aunque la cantidad sin declarar suele ser elevada, el precio final no supera el del mercado libre, por lo que las condiciones son ventajosas para ambos, vendedor y comprador. No así para las personas que figuran en una lista de espera para acceder a una vivienda protegida, que salen injustamente perjudicadas. Por este motivo, la venta fraudulenta de una VPO es una de las faltas más graves recogidas por la normativa. Esta forma de actuar perjudica claramente a ambas partes y es del todo ILEGAL.

5.-Usos no permitidos.

Una VPO debe emplearse únicamente como residencia familiar. En ningún caso el propietario puede utilizar la vivienda como sede para un negocio. Esta condición está vinculada a la prohibición que tiene todo titular de una VPO de lucrarse con el inmueble. Tampoco tiene permitido realizar actividades peligrosas o tóxicas, o que puedan resultar molestas para la comunidad de vecinos.

¿Estás pensando en vender tu vivienda de protección oficial y quieres saber que procedimiento has de seguir y si puedes hacerlo?

 

Si eres propietario de una VPO,  estás pensando venderla y ya tienes a la persona que desea adquirir la vivienda,  te damos los pasos a seguir. A pesar de no ser pasos complicados, sí que son engorrosos de realizar, por ello nuestro consejo es que si quieres vender una VPO te pongas en manos de profesionales. Ellos te ayudaran en todo el proceso y de esta forma además de ahorrar tiempo, tendrás la tranquilidad de que se cumplen todos los pasos a seguir.

Lo primero y fundamental que debes tener en cuenta es el precio al que se permite enajenar la vivienda, nuestro consejo es que lo aceptes SIEMPRE y no intentes incumplir esta norma.

Debes buscar al posible comprador que cumpla con todos los requisitos para poder acceder a una VPO.

Deberás solicitar autorización a la Comunidad Autónoma para cambiar el uso de la vivienda, y así mismo deberás aportar una serie de documentación que es requerida para ello, escritura de compraventa, nota simple actualizada, certificado de empadronamiento con ratificación policial.

Una vez sea admitida a trámite dicha solicitud y cumplas con todos los requisitos, la Comunidad Autónoma pertinente  autorizará al propietario a vender la propiedad a un precio determinado y a un adquirente determinado también. Ambos, vendedor y comprador, irán de la mano en todo el proceso, esto quiere decir que si no existe el comprador, o este no cumple con los requisitos no se puede iniciar un proceso de Solicitud de cambio de Uso.

Si fueras propietario de una VPO, y quisieras vender tu vivienda, pero no tienes al comprador y además no estás de acuerdo en venderla al precio estipulado por la Comunidad Autónoma, podrías optar por la opción de DESCALIFICAR la propiedad.

Este procedimiento es más complejo de llevar a cabo, únicamente por la documentación que has de recopilar y por los requisitos a cumplir.  Además cabe decir que para formalizar una descalificación de una VPO hay que devolver TODAS las ayudas que recibió el PRIMER propietario de la vivienda, aunque no hayas sido tú. 

Vamos a imaginarnos el caso en el que somos propietarios de una VPO,  que adquirimos en el mercado de segunda mano (es decir no la compramos directamente al promotor, sino a un particular) y deseamos descalificarla, pues tendremos que devolver a la Comunidad Autónoma las ayudas que el primer adquirente obtuvo.

Tendremos que hacernos con la escritura de compraventa de primera transmisión, además de la escritura de carta de pago del préstamo hipotecario que se originó con esa primera compraventa. Deberemos solicitar al registro de la propiedad una Certificación Registral (no vale Nota Simple) de la propiedad, en la que se haga mención a estos datos. Deberemos obtener de la entidad financiera que otorgó el préstamo un certificado de ayudas concedidas y consumidas, un certificado de empadronamiento con ratificación policial, abonar los Actos Jurídicos Documentados (AJD) de la primera transmisión y obtener un certificado del Ayuntamiento competente con la no obligación de pago de Plusvalía Municipal de la primera transmisión.

Y por último devolver las ayudas recibidas en la primera transmisión con los correspondientes intereses de demora hasta el momento de la descalificación.

Estas ayudas pueden ser de varios importes, todo depende del tipo de calificación que haya obtenido la vivienda en su origen.

Existe un caso, que corresponde a las viviendas protegidas de 50 años, en las que si ya han pasado 30 o más años y la vas a descalificar, el procedimiento es el mismo pero NO tendrías que devolver las ayudas adquiridas.

 

Como habrás visto es un proceso largo y se puede dilatar bastante en el tiempo. Por ello mi consejo es que si quieres vender una VPO, no lo dudes y te pongas en manos de profesionales, ellos te ayudarán. 

Loly Betancor - Responsable del Dpto de VPO | Grupo Inmobiliario Guijarro & Asociados

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