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Informe de Tasación – Plazo y vigencia

Imagen de tasación parte 2

 

Las valoraciones y tasaciones se someten a ciertos plazos, a fin de asegurar que las mismas son reales y responden efectivamente a las características y a la situación actual del bien.

 


Estas previsiones se encuentran en el artículo 62 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, en la que
se establece:

  • La fecha de emisión de un informe o certificado de tasación no podrá ser posterior en más de dos
    meses a la fecha en que se haya efectuado la última inspección ocular del bien valorado. No
    obstante, en el caso de los terrenos, o en otros excepcionales y expresamente justificados en el
    informe, tales como la valoración de patrimonios, dicho período podrá alargarse hasta los seis
    meses.
  • A efectos de esta Orden la fecha de emisión será considerada como la fecha de la tasación.
  • Los informes y certificados caducarán, necesariamente, a los seis meses contados desde la fecha
    en que haya sido emitido el informe.

Características del informe.

El certificado de tasación se elaborará de acuerdo con la forma y contenido mínimo siguiente:

  • Se indicará la denominación social de la sociedad de tasación o de la entidad financiera que lo
    emita, y su número de inscripción en el Registro del Banco de España. Se confeccionará en papel
    con el membrete de la sociedad de tasación o de la entidad financiera que lo emite, con mención
    del número de páginas que lo componen. Alternativamente también podrá confeccionarse y
    archivarse por medios electrónicos en soporte duradero siempre que esté asegurada la
    identificación de la entidad que la emite y la conservación de su integridad para ulterior consulta.
  • Indicará la finalidad legal de la tasación.
  • Incluirá una referencia precisa al informe de tasación que sintetiza.
  • Contendrá la localización y tipo de inmueble, su identificación registral, la referencia catastral, la
    superficie útil cuando se trate de edificios y sea comprobable, la superficie adoptada en el cálculo
    de los valores técnicos, su estado de ocupación y el titular registral en el momento de la tasación.
  • Indicará el método o métodos de valoración utilizados, así como los valores estimados para cada
    método.
  • Indicará el valor de tasación del inmueble así como las limitaciones al dominio que se mencionaran
    específicamente y el valor a efectos de seguro de incendios y otros daños. Cuando se refiera a
    varios inmuebles que constituyan fincas registrales o funcionales independientes deberá especificar
    el valor de tasación que se asigna a cada una de ellas.
  • Indicará, en su caso, los condicionantes y advertencias.
  • Se indicará su fecha de emisión, la fecha de la última visita al inmueble y la fecha límite de validez.
  • Se firmará por un representante de la entidad que emita el certificado o de la entidad financiera a
    cuyos servicios pertenezca el tasador. La firma será autógrafa, mecanizada o electrónica en cuyo
    caso cumplirá la normativa vigente sobre firma electrónica, correspondiendo a la entidad
    tasadora establecer los procedimientos que aseguren la inalterabilidad de los documentos en que
    se estampa.
  • Contendrá cualquier otra información que sea requerida, por la normativa específica según la
    finalidad de la tasación.

Según el artículo 35 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, los informes de tasación
presentarán la estructura siguiente:

  • Solicitante de la tasación y finalidad.
  • Identificación y localización.
  • Comprobaciones y documentación.
  • Localidad y entorno.
  • Descripción y superficie del terreno.
  • Descripción y superficie de la edificación.
  • Descripción urbanística.
  • Régimen de protección, tenencia y ocupación.
  • Análisis de mercado.
  • Datos y cálculo de los valores técnicos. Valores de tasación.
  • Condicionantes y advertencias.
  • Observaciones.
  • Fecha de emisión, caducidad y firmas.
  • Documentación anexa al informe.

Solicitante de la tasación y finalidad.

En este apartado del informe se indicará:

  • El cliente de la entidad tasadora.
  • La finalidad para la cual se haya hecho la tasación.
  • Si la tasación se ha realizado siguiendo las disposiciones contenidas en la presente Orden, citando la
    Orden con su denominación completa y la fecha del Boletín Oficial del Estado en que haya sido
    publicada.

Identificación y localización.

Los aspectos a considerar son:

  • Si se valora un solo edificio o elemento de edificio o a varios agrupados en un único complejo, o en
    el mismo edificio.
  • Si se trata de un inmueble terminado, en proyecto, construcción o en rehabilitación.
  • Los datos correspondientes a la localización del inmueble objeto de valoración, así como los de su
    identificación registral y la referencia catastral.
  • Cuando el objeto de la valoración sea una finca rústica o un terreno no urbanizable se expresará,
    además de lo señalado en la letra anterior, el pago o paraje, término municipal, comarca y provincia
    en que se encuentre dicha finca, así como el nombre con que figura en el Registro de la Propiedad
    y, cuando sea diferente, aquel por el que se le conoce habitualmente.

Comprobaciones y documentación.

Se indicará la relación de las comprobaciones realizadas por la entidad tasadora para la confección del
informe y la relación de los documentos utilizados.

Localidad y entorno.

En el apartado localidad y entorno se expresarán las características básicas de ambos que puedan influir en la valoración, por ejemplo, el tipo de núcleo, su ocupación laboral predominante, su
población de derecho y evolución reciente, así como las características básicas de la localidad de la
que dependa cuando exista.

Cuando el objeto de la valoración sea un edificio, un elemento de un edificio o un terreno, entre las
características básicas del entorno se indicarán por ejemplo: el nivel de renta, los rasgos de homogeneidad
arquitectónica y usos dominantes, infraestructuras, equipamiento y servicios, sus comunicaciones,
aparcamientos, el nivel de desarrollo edificatorio del entorno, su antigüedad característica, la renovación
experimentada recientemente, etc.

Cuando el objeto de la valoración sea una finca rústica, entre las características básicas del entorno se
indicarán, por ejemplo: las explotaciones características, su densidad de población, sus equipamientos y
servicios, en particular los que permitan o faciliten la explotación agraria, su infraestructura, etc.

Descripción y superficie del terreno.

Cuando el objeto de valoración sea un edificio o un terreno de carácter urbano, en este apartado del
informe se indicará:

  • La superficie del terreno comprobada por el tasador, la superficie catastral y la que figure en la
    documentación registral utilizad.
  • Las obras de infraestructura exteriores del terreno de las que esté dotado, así como de las pendientes
    de realizar en el momento de la tasación, expresando una estimación del porcentaje de obra
    realizada y de la inversión pendiente.

Cuando el objeto de valoración sea una finca rústica, se indicará:

  • La superficie del terreno comprobada por el tasador, detallando el tipo de comprobaciones realizadas,
    la superficie catastral y la que figure en la documentación registral utilizada.
  • La superficie aproximada destinada a los distintos aprovechamientos agrarios y, en su caso, la
    dedicada a otros fines.
  • Las infraestructuras interiores de que dispone.
  • En relación con el suelo, los factores de textura, profundidad, pedregosidad, salinidad y pendiente, indicando las clases agrológicas.
  • En las fincas donde existan explotaciones de regadío, la procedencia de las aguas, caudales, calidad, sistema de extracción y distribución en la finca según el sistema de riego.
  • En el caso de que existan características especiales se señalarán aquellas que influyan en su valor, tales como su especial ubicación, circunstancias paisajísticas, ecológicas, cinegéticas. Las alternativas seguidas para las rotaciones de cultivo y sus características.

Descripción y superficie de la edificación.

Cuando el objeto de valoración sea un edificio, se indicará:

  • La distribución de las edificaciones y servicios en la parcela, la tipología de la edificación, la
    superficie total, señalando si es la útil o la construida con o sin partes comunes, el número de
    plantas, distribución básica, usos y superficie de cada una de ellas, existencia de elementos
    comunes, servicios generales internos, y atendiendo a sus usos, las circunstancias específicas más
    relevantes para cada uno de ellos. Siempre que sea comprobable se indicará la superficie útil.
  • Los elementos fundamentales de la edificación, las instalaciones relevantes, así como las
    terminaciones y acabados relevantes.
  • En el caso de edificios en construcción o rehabilitación, las características de los apartados anteriores
    se referirán, en la parte de la obra que aún no esté ejecutada, al proyecto que haya servido de base
    para la concesión de la licencia municipal. También se expresará en qué fase se encuentran las
    obras, indicando una estimación del porcentaje de obra ejecutada.
  • En el caso de edificios destinados al uso comercial o industrial se indicarán también las
    características y elementos constructivos que limiten o dificulten usos distintos a los existentes, los
    acabados, instalaciones o elementos constructivos recuperables, relevantes y utilizables
    previsiblemente por un tercero o polivalentes. También se expresará si se encuentra terminado en
    bruto o si se encuentra acondicionado para la actividad correspondiente.

Cuando el objeto de valoración sea un elemento de un edificio se indicará:

  • Su superficie, indicando si es la útil o la construida con o sin partes comunes, distribución y dependencias, situación relativa y características básicas del edificio del que forme parte, las características específicas que sean relevantes para cada uno de sus usos y, cuando existan, sus anexos con su superficie.
  • Sus características constructivas e instalaciones relevantes o que afecten al valor.

Cuando el objeto de valoración sea un terreno de carácter urbano, se indicará si existen sobre él edificaciones y en el caso de que existan y no esté prevista su demolición se describirá su uso, superficie y principales características constructivas.

Cuando el objeto de valoración sea una finca rústica, se indicará:

  • Las edificaciones, instalaciones y mejoras permanentes existentes, distinguiendo las necesarias
    para la explotación agraria y/o ganadera y forestales, las que produzcan rendimiento por sí mismas
    por estar ligadas a una explotación económica distinta de la explotación agraria del terreno y otras
    edificaciones no incluidas en los tipos anteriores, como, por ejemplo, las viviendas.
  • Para cada una de las edificaciones se describirá su uso, distribución, superficie y principales
    características constructivas, consignando la adecuación y suficiencia.

Para todo tipo de edificaciones y para las instalaciones agrarias o de otra naturaleza, se expresará su
antigüedad y vida útil estimada, el estado de conservación y los deterioros aparentes existentes.

Descripción urbanística.

Cuando el objeto de valoración sea un edificio o un elemento de un edificio, se indicará:

  • El grado de adecuación de sus características físicas y usos a que está destinado, a la normativa
    urbanística vigente, así como si está sujeto a algún tipo de protección urbanística o histórica
    individualizada.
  • En particular, cuando se trate de edificios, se indicará si son o no conformes con el planeamiento.

Cuando el objeto de valoración sea un terreno de carácter urbano, se expresará:

  • El planeamiento general de ordenación vigente y, en su caso, el planeamiento de desarrollo
    necesario según la legislación urbanística aplicable, la fase de aprobación en la que se encuentra,
    los plazos previsibles para su aprobación definitiva, teniendo en cuenta, en su caso, su inclusión
    dentro de un ámbito de gestión.
  • La clasificación urbanística que corresponda al terreno: urbano, urbanizable o no urbanizable, o
    en su caso, clases equivalentes reguladas por la legislación urbanística. Cuando el terreno objeto de
    valoración sea clasificado como urbano, se expresará además si tiene o no naturaleza de solar.
  • La calificación urbanística, los usos autorizados y prohibidos, la tipología e intensidad edificatoria
    y sus condiciones (índices de aprovechamiento y de edificabilidad neta y/o bruta, alturas
    permitidas, ocupación máxima, retranqueos, etc.).
  • El aprovechamiento urbanístico de acuerdo con su ámbito de reparto y ámbito de gestión y ejecución.
    • A este respecto se indicará:
      • La superficie realmente construible por el propietario del terreno.
      • El sujeto a quien corresponda la iniciativa de la gestión (cualquiera de las diferentes
        administraciones, particulares, etc.).
      • El sistema y modo de gestión según la legislación urbanística aplicable.
      • Las cargas urbanísticas (cesiones, costes de urbanización, obligaciones adquiridas, etc.)
        que afecten al terreno, atendiendo, en su caso, al ámbito de gestión en el que se
        encuentre. En este caso, se indicará también la proporción que la superficie del terreno
        representa sobre la superficie total del ámbito de gestión al que pertenezcan. Cuando se
        hayan iniciado las obras de urbanización, se indicará su estado.
      • Los instrumentos de planeamiento y/o gestión, y los trámites de los mismos, necesarios
        para que el terreno pueda considerarse solar.
      • En el caso de estar establecidos, los plazos de ejecución previstos para el desarrollo
        urbanístico del terreno fijados en el documento correspondiente de programación según
        legislación aplicable y, en particular, las consecuencias que pudieran afectar al valor del
        terreno en caso de incumplimiento.
      • En el caso de que el terreno esté dentro de un ámbito sujeto a expropiación forzosa, se indicarán
        los criterios legales aplicables a su valoración y el estado del procedimiento expropiatorio.

Cuando el objeto de la valoración sea una finca rústica, se indicará la clasificación del suelo y, en su caso, su
régimen de protección especial.

Fuente: campusvirtual.esnecaformacion.

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