FISCALIDAD para empresarios y particulares en una OPERACIÓN INMOBILIARIA.

 

En el momento de realizar una operación inmobiliaria, debemos tener en cuenta la fiscalidad del acto a realizar.

 

Los impuestos más importantes a tener en consideración, según el acto  que se realice, serán  el IVA, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídico Documentaos (AJD).

El IVA, en Canarias IGIC, es un impuesto indirecto y objetivo que graba el valor añadido a un producto a servicio, recayendo sobre el consumo final, sobre la venta final.

El impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos documentales (en adelante ITPyAJD) es un impuesto objetivo, de naturaleza indirecta que grava las transmisiones onerosas, las operaciones societarias y los actos jurídicos documentados. Es un impuesto considerado de devengo instantáneo, ya que se devenga en el momento de realizarse la operación.

  1. La fiscalidad en la formalización de préstamos inmobiliarios. Constitución, novación y cancelación.

  2. Compatibilidad entre TPO y IVA ( en adelante IGIC en Canarias)

La ley ITPy AJD, en su modalidad de TPO (Transmisiones patrimoniales onerosas), incluye del hecho imponible los derechos reales y los préstamos. Estos no sólo constituyen hecho imponible en ITPyAJD, sino también en  Canarias, pueden ser grabadas por IGIC, cuando sea un empresario o profesional.

También es importante la siguiente observación: Un contrato o negocio jurídico no puede tributar por la modalidad TPO y por el IGIC simultáneamente, porque estaría duplicando el impuesto (ITP e IGIC),así que si acto o negocio jurídico está sujeto a IGIC no tributará por TPO, aunque esté exento de IGIC.

   3. Compatibilidad entre modalidad operaciones societarias, AJD y el IVA.

La ley del ITPy AJD en su modalidad de AJD recoge dentro del hecho imponible los documentos notariales, mercantiles y administrativos. Esta modalidad si es compatible con IGIC.

Así que anotamos como observación: Un mismo hecho puede quedar sujeto a IGIC y devengar por AJD.

  • CONSTITUCIÓN DEL PRÉSTAMOS INMOBILIARIO

Lo primero que debemos plantear es si tributa por IGIC o por modalidad TPO

  1. Si el préstamo lo concede un empresario o profesional ( normalmente entidad financiera):

    1. Préstamos estará sujeta a IGIC, pero exento según ley del impuesto.

    2. Hay que tener en cuenta que al otorgarse escritura pública por el préstamos hipotecario, habrá que tributar por AJDz.

    3. Sujeto pasivo prestatario.

    4. Base Imposible; Importe de la obligación o capital garantizado, con las sumas de los intereses, indemnizaciones, penas u otros conceptos.

   2. Si el préstamo lo concede un particular: estará sujeto a TPO, pero exento según la ley del impuesto.

  • NOVACIÓN DEL PRÉSTAMOS INMOBILIARIO.

Durante la vida del préstamo inmobiliario se pueden producir transmisiones del préstamo inmobiliario, modificaciones subjetivas como el cambio del deudor o del acreedor, etc. Las principales modificaciones que nos encontraremos son:

  • Cesión del préstamo inmobiliario por empresario o profesional:
  • En este  caso, al ceder empresa una empresa, la transmisión estará sujeta a IGIC, pero exenta.
  • Al tenerse que otorgar escritura pública por la hipoteca, esta tributará en la modalidad de AJD
  • El sujeto pasivo será el cesionario
  • Base Imponible será capital garantizado, con las sumas que se aseguren por intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento u otros conceptos análogos en el momento de la cesión del préstamo.
  • Cesión del préstamo inmobiliario por particular:
  • En este caso la transmisión está sujeta a TPO.
  • Aunque la cesión se documente en escritura pública no tributará por AJD, al tributar ya por TPO. Ya que ambas modalidades TPO Y AJD, son incompatibles entre sí. 
  • Subrogación o novación de préstamos:
  • En este caso la novación estará sujeta, pero exenta de tributación.
  • Ampliación del préstamo:
  • Si el préstamo está concedido por un particular, la ampliación está sujeta a TPO, pero estará exenta.
  • Si el préstamo está concedido por una empresa la ampliación estará sujeta a IGIC, y la escritura notarial estará sujeta a AJD.
  • Cancelación de préstamo inmobiliario:
  • La extinción de préstamo inmobiliario no tributa ni por IVA ni por TPO. Al existir escritura pública se devenga del acto jurídico documentado (AJD), pero la ley del impuesto establece que estas escrituras de cancelación están exentas.
  1. La fiscalidad en contexto de la operación: Compraventa.
  2. Compatibilidad con IGIC.

Ya hemos analizado la incompatibilidad de la modalidad de TPO con el IVA al indicar que un  mismo negocio jurídico o contrato no pueden tributar simultáneamente por ambos conceptos. Muchas de las operaciones que a priori constituyen hecho imponible de TPO, transmisión de bienes y derechos, pueden constituir hecho imponible del IVA si el sujeto que realiza la transmisión es sujeto pasivo del IVA.

Por ello, lo primero a tener en cuenta a la hora de plantearse la tributación en la transmisión de un inmueble es la figura del transmitente. La operación estará sujeta a IGIC, cuando sea realizada por un empresario o profesional que actúe en el ámbito de su actividad o con bienes que pertenecen a su patrimonio empresarial. En el resto de los casos, cuando la figura del transmitente sea distinta de un empresario o profesional, se estará en el ámbito de aplicación del ITP.

Tiene la consideración de empresarios a efectos de la ley del IGIC:

  • Las sociedades mercantiles en todo caso.
  • Los arrendadores de inmuebles.
  • Quienes efectúen la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas en todo caso a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título, aunque sea ocasionalmente.

 

   3. Operación de compraventa

Regla general

Teniendo en cuenta lo planteado en el párrafo anterior, si el transmitente es un empresario, la operación siempre estará sujeta a IGIC, sin embargo, si se declara exenta la tributación en este impuesto, pasará a tributar por la modalidad de TPO el ITP. En resto de los casos, cuando la figura del transmitente sea distinta de un empresario o profesional, se estará en el ámbito de aplicaciones del ITP.

Exenciones

Cuando se dé la circunstancia de que el transmitente sea un empresario profesional y la operación se declare exenta de IGIC hemos de tener en cuenta lo siguiente:

En el caso de los terrenos las transmisiones sujetas y exentas de IVA, que tributan por TPO son;

  • Las entregas e terrenos rústicos y demás que no tengan la condición  de edificables
  • Las entregas de terrenos destinados exclusivamente a parques y jardines públicos o superficies viales de uso público.
  • Las entregas de terrenos no edificables en los que existan construcciones paralizadas, ruinosas o derruidas.

 

En el caso de las operaciones con edificaciones el art 20 de la ley IGIC, dispone que estarán exentas las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación. En este caso habrá que tener en cuenta las siguientes puntualizaciones:

 

  • En caso de viviendas unifamiliares los terrenos urbanizables de carácter accesorio no podrán exceder 5.000 m2
  • Se considera 1º entrega la realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada.
  • No tendrá la consideración de 1º entrega la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a 2 años por su propietario, o por titulares de derechos reales de goce o disfrute, o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción a compra, salvo que el adquiriente sea quién utilizó la edificación durante el referido plazo.
  • Son obras de rehabilitación de edificaciones, las que cumplen los siguientes requisitos:
  • Que su objeto principal sea la reconstrucción de la edificación, y esto se cumple cuando más del 50% del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponde con obras de consolidación o tratamiento d elementos estructurales, fachadas o cubiertas.
  • Que el coste de proyecto supere el 25% del coste de adquisición de la edificación si esta se ha adquirido en los últimos dos años, o el valor de mercado que tuviera la edificación en el momento de iniciar el proyecto. En ambos casos se restará del precio de adquisición o del valor de mercado de la parte proporcional correspondiente al suelo.

De lo expuesto se desprende que quedarán sujetas a la modalidad de TPO las siguientes entregas exentas el IVA

  • Las segundas u ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación
  • La entrega realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por su propietario por un plazo igual o superior a 2 años.
  • La entrega realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción a compra, por un plazo igual o superior a 2 años cuando el adquiriente es persona distinta del usufructuario o arrendatario.

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