CARGAS DE UNA PROPIEDAD. Parte II

Cargas de una propiedad II

 

» En esta segunda parte de las cargas de un inmueble explicaremos las HIPOTECAS LEGALES, que pueden ser:

  • Hipoteca legal propia o explícita
  • Hipoteca legal tácita: Deudas tributarias y/o cargas de urbanización
  • Cuasi hipotecas legales tácitas: Primas de los seguros, deudas con la comunidad de propietarios y/ o créditos refaccionarios.

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Hipotecas legales: Se regulan en art.158 LH, y ss LH que establece:

“Sólo serán hipotecas legales las admitidas expresamente por las leyes con tal carácter. Las personas a cuyo favor concede la Ley hipoteca legal no tendrán otro derecho que  el de exigir la constitución de una hipoteca especial suficiente para la garantía de su derecho”

Las hipotecas legales, una vez constituidas e inscritas, surten los mismos efectos que las voluntarias. La única diferencia es que la hipoteca es de constitución forzosa.

Dese que se produce derecho que motiva la hipoteca hasta que se constituye lo que surge es un derecho del beneficiario del derecho de especial protección a compeler al obligado a otorgar la hipoteca.

La hipoteca legal no será efectiva hasta su constitución, la única excepción es la hipoteca legal tácita, que surte efecto sin necesidad de acto constitutivo alguno o inscripción. En las hipotecas legales tácitas, la regulación es dispersa.

Hipotecas legales tácitas típicas son:

  • Deudas Tributarias (art.78 LGT): “ Hipoteca legal tácita- En los tributos que graven periódicamente los bienes o derechos inscribibles en un registro público o sus productos directos, ciertos o presuntos, el Estado, las CCAA y las entidades locales tendrán preferencia sobre cualquier otro acreedor o adquiriente, aunque estos hayan inscritos sus derechos, para el cobro de las deudas devengadas y no satisfechas correspondientes al año natural en el que se exija el pago y al inmediato anterior”

En la práctica, es aplicable Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

 

  • Cargas de urbanización: Sección 1º de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, dictó la sentencia de 15 de julio 2014, según la cual los terreno incluidos en el ámbito de las actuaciones urbanizadoras quedan afectos, con carácter de garantía real, al cumplimiento de los deberes de urbanización, siendo esta afección preferente a cualquier otra y a todas las hipotecas y cargas anteriores y posteriores a la inscripción de la afección, con excepción de los créditos a favor del Estado. Esto es se reitera el carácter privilegiado y preferente de las cargas urbanísticas al considerarse una hipoteca legal tácita.

Cuasi hipotecas legales tácitas (no tienen reconocimiento legal expreso como hipoteca legal, pero su carácter privilegiado hacen que sean muy similares en la práctica):

  • Primas de los seguros (art 195 LH): La LH le da la naturaleza de la hipoteca legal expresa ( no tácita)

“El asegurador de bienes tendrá derecho a exigir una hipoteca especial sobre los bienes asegurados, cuyo dueño no haya satisfecha las primas del seguro de dos o más años, o de dos o más de los últimos dividendos pasivos, si el seguro fuere mutuo”

 

Es la preferencia  en el art.1923 CC lo que hace que en la práctica se asimile a una hipoteca legal tácita, aunque en el caso de comunidad de propietarios no tenga naturaleza en sí  de hipoteca legal tácita al no tener ese reconocimiento legal expreso. Aunque la intención del legislador de dotar al privilegio a favor de las aseguradoras de la naturaleza de hipoteca legal tácita, intuyéndose de la excepción del 1.857 CC

 

  • Deudas de la Comunidad de Propietarios (art 9 e)LPH:

“Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adeudado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas, y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Los créditos a favor de la comunidad derivaos de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos el artículo 1.921 CC y preceden, para su satisfacción, a los citados en los nº 3º, 4º Y 5º de dicho precepto, sin perjuicios de la preferencia establecida, a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el RD Legislativo 1/1995, 24 marzo. 

El adquiriente de una vivienda o local en régimen de la propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adecuadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida e la anualidad en la cual tenga  lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación”

La DGRN ha negado la naturaleza real de este crédito privilegiado y su clasificación como hipoteca legal tácita pues la ley no lo reconoce como tal expresamente. Se trata de una disquisición teórica que más allá de la posible inscripción en el registro de la deuda privilegiada carece de efectos prácticos, la afección del inmueble es clara (RDGRN e 22 enero 2013)

 

  • Refaccionarios ( art.1923 CC):

Tiene la naturaleza de hipoteca legal expresa en virtud del art. 93 LH. Sin embargo, por su inclusión como crédito privilegiado, incluso cuando no esté inscrito, en virtud de 1923 CC sin poderse considerar hipoteca legal tácita, ya que la ley no la reconoce como tal, en la práctica y en ausencia de derechos con privilegios preferente, tendrá efecto similar al de las hipotecas legales tácitas ( ver art. 1.923 CC )

Se denomina crédito refaccionario a aquellos créditos nacidos a consecuencia de préstamos concedidos para la realización de una obra, ya sea de construcción, reparación o conservación del inmueble. Por la extensión de la dotrina jurisprudencial, se consideran también créditos refaccionarios al importe debido por los materiales empleados a la obra, la cantidad adeudada por tales obras o conceptos similares.

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