LOS MÉTODOS DE TASACIÓN: TASACIÓN ECO

La gran variedad de activos inmobiliarios pone de manifiesto tener que trabajar con diferentes enfoques para determinar su valor en tasaciones ECO.

Podemos identificar al menos 6 tipos diferentes de valoración aplicables a los diferentes tipos de activos inmobiliarios, que los clasificaremos en 14 grandes grupos.

Los ejes principales son:

• Método de comparación: Es el método más utilizado. Y consiste en comparar con otros bienes de similares características cuyo valor sea conocido. La normativa exige al menos 6 testigos, ponderados por coeficientes para asemejarlos al bien que valoramos. Tendremos con ello, un valor unitario de m2 multiplicado por m2 inmueble objeto de valoración, que supondrá el valor de mercado del mismo.
• Método residual: Cuando el método de comparación no es posible, por no tener suficientes inmuebles testigos, se utiliza este método, aunque es un poco más complejo.

Se basa en principios e valor residual y del mayor y mejor uso, y es utilizado para la valoración de terrenos edificables o de inmuebles a rehabilitar. Es calcular el valor del inmueble con la construcción finalizada y restarle los gastos en los que hay que incurrir para que el inmueble llegue al estado actual (edificación en caso de terrenos edificables o rehabilitación en inmuebles a rehabilitar)

• Método de capitalización o actualización de rentas: Cuando un inmueble es susceptibles de generar rentas y se puede estimar su importe de manera lógica, se utiliza este método. Se basa en principio de anticipación y valor de tasación viene marcado por valor presente de todas las rentas netas futuras impugnables al inmueble. Es de una forma simple calcular el valor mediante actualización a la fecha de tasación de todas las rentas netas que generará el inmueble mediante fórmulas económicas. Es un método complejo y se utiliza sólo para valorar granes negocios.

• Métodos de flujo de caja: Se suele utilizar para valorar inmuebles vinculados a explotaciones económicas. El método se usa en caso de propiedades multi-arrendadas, sujetas a diferentes vencimientos, superficies vacías, bonificaciones temporales, rentas no estables, etc. Se trata de determinar valor de mercado de un inmueble mediante análisis flujos de caja (I-G) que se estima va a generar un inmueble durante período de tiempo, asumiendo venta del mismo al final del período. El cash flow neto en el tiempo resultará de la diferencia.

• Método de coste: Calcula el coste de reemplazamiento o reposición del inmueble objeto de valoración. Es aplicable en la valoración de toda clase de edificios y elementos de edificios, y en todos los estados constructivos. En este método se calcula un valor técnico que se denominará coste de reemplazamiento. Dicho coste podrá ser bruto o neto.

Este post completa a las tasaciones parte I.