En España, la transmisión de la propiedad de un bien inmueble se configura en un sistema de título (contrato o justa causa) y el modo (la entrega posesoria) real o simbólica.
Los 2 únicos requisitos para la transmisión de la propiedad son el título y el modo.
La Inscripción en el registro de la Propiedad tendrá carácter declaratorio y no constitutivo como puede ser en el sistema alemán. Y servirá al adquiriente para beneficiarse de la protección prevista en artículo 34 de la Ley Hipotecaria. La propiedad se transmite con título y modo en sistema español.
El SISTEMA ESPAÑOL
Es una combinación de dos sistemas:
-Sistema francés (sólo necesita el título, el modo no es más que la ejecución de la obligación y se dan en Francia, Portugal, Belga, Inglaterra, y Holanda entre otros) y
–Sistema alemán (la propiedad se adquiere y transmite por simple acuerdo de las partes, seguido de la traditio, independientemente del negocio que motivó la transmisión. La propiedad se adquiere y transmite por un acuerdo abstracto unido a la inscripción en el Registro de la Propiedad que es constitutiva, salvo excepciones)
Con lo que el sistema español se basa en la concurrencia de 2 elementos:
- Un contrato antecedente, título o justa causa.
- Traspaso posesorio, entrega o tradición, modo.
Si falta el título no habrá transmisión de la propiedad sino de la posesión, y si falta la entrega sólo existe una pura relación obligacional. La entrega, en cualquier caso, podrá ser real, con verdadero traslado posesorio, o ficticia, efecto que se a al otorgamiento de la escritura pública de compraventa en virtud de lo dispuesto en 1.462 Código Civil.
