LA NUDA PROPIEDAD Y EL USUFRUCTO

Para entender qué es la nuda propiedad, debemos comenzar explicando el pleno dominio.

El pleno dominio o plena propiedad consiste en la titularidad de la plena propiedad de un determinado bien. Se divide en:

• Nuda propiedad: es el derecho de una persona (nudo propietario) a ser dueño de un bien con la limitación de no poder gozar o disfrutar de él.
• Usufructo: es el derecho de goce, uso y disfrute de una persona (usufructuario) sobre el bien que pertenece al nudo propietario.

La nuda propiedad y el usufructo son derechos diferentes aunque recaigan sobre un mismo bien.

La plena propiedad se tendrá cuando usufructo y nuda propiedad coincidan en la misma persona.

El pleno dominio sobre una finca usufructuada se consolida cuando la propiedad y el uso y disfrute se reúnen en una misma persona.

Es decir, cuando la nuda propiedad y el usufructo se reúnen en una sola persona.

La consolidación del pleno dominio se producirá en la persona del nudo propietario por venta del usufructo o por extinción del usufructo.

Nuda propiedad:

La nuda propiedad consiste en la propiedad de un bien pero sin tener el uso y disfrute del mismo.

El nudo propietario es la persona titular de ese derecho. Es el «dueño» del bien, pero sus facultades sobre él están muy limitadas.

Es frecuente, en la actualidad, que el propietario de una vivienda venda la nuda propiedad y se reserve el usufructo. Las personas que optan por esta solución son normalmente personas mayores que no tienen herederos o necesitan recursos económicos.

De esta forma, se aseguran el uso de la vivienda, generalmente vitalicio (durante toda su vida), y reciben una compensación económica.

Derechos y obligaciones de la nuda propiedad:

Derechos del nudo propietario: Aunque las facultades del nudo propietario sobre el bien usufructuado son muy limitadas, gozará de unos derechos y deberá cumplir unas obligaciones.

Corresponden al nudo propietario los siguientes derechos:

• Derecho de la propiedad: El nudo propietario ostenta la propiedad del bien, aunque no tiene el derecho de uso y disfrute.
• Derecho de vender la nuda propiedad. El nudo propietario podrá vender el bien usufructuado a un tercero, pero siempre respetando los derechos del usufructuario (artículo 489 del Código Civil). Por tanto, lo que adquiere el comprador es la nuda propiedad y se coloca en la situación del anterior propietario. El usufructuario seguirá siéndolo aunque cambie la propiedad.
• Derecho en caso de querer hipotecar. Según lo dispuesto en el artículo 107.2 de la Ley Hipotecaria, podrá hipotecarse la nuda propiedad.

Es decir, el nudo propietario puede pedir un préstamo hipotecario sobre la nuda propiedad de la finca usufructuada.

Si al extinguirse el usufructo, se consolida el pleno dominio en el nudo propietario hipotecante, la hipoteca se extenderá también al usufructo, salvo pacto en contrario.

• Derecho de obras y mejoras: El nudo propietario podrá realizar obras y mejoras en la finca usufructuada, siempre que no perjudique al usufructuario (artículo 503 del Código Civil).
• Derecho de uso y disfrute: Terminado el usufructo, el nudo propietario recuperará el uso y disfrute del bien (artículo 522 del Código Civil).

Entre las obligaciones del nudo propietario tenemos:

• Hipoteca de lo usufructuado: Si al tiempo de constituirse el usufructo la finca está hipotecada, corresponderá al nudo propietario el pago de las cuotas correspondientes (artículo 509.1 del Código Civil).
• Reparaciones y otros: El nudo propietario está obligado a abonar las reparaciones extraordinarias del bien (artículo 501 del Código Civil). El usufructuario deberá avisarle cuando la necesidad de hacerlas sea urgente. Si no las realiza cuando sean indispensables, podrá hacerlas el usufructuario y exigir al nudo propietario el aumento de valor que tenga la finca.

• Derecho del usufructuario: El nudo propietario no podrá alterar la forma ni la sustancia de la cosa usufructuada, ni realizar actos que perjudiquen el derecho del usufructuario (artículo 489 del Código Civil).
• Tributos e impuestos: El nudo propietario deberá abonar las contribuciones especiales o extraordinarias que se hayan impuesto sobre el usufructo (artículo 505 del Código Civil). Ahora bien, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (contribución urbana) será de cuenta del usufructuario. Si sobre un inmueble existe un usufructo, el hecho imponible del IBI solo se realiza por el derecho de usufructo, no se grava el derecho de propiedad.

Por tanto, el sujeto pasivo del IBI es el usufructuario.

• Embargo de la finca: si la finca se embarga o se vende judicialmente para el pago de deudas (artículo 509.2 del Código Civil).
• Gastos de la comunidad: El pago de los gastos de comunidad corresponde al propietario del inmueble. Por tanto, será el nudo propietario el que responde ante la Comunidad de Propietarios. Así lo ha manifestado el TS en Sentencia de 25 de mayo de 2005.

En los derechos y obligaciones es importante que veamos unos post anteriores de nuestro blog de Grupo Inmobiliario Guijarro y Asociados, cargas de la propiedad parte 1 y cargas de la propiedad parte 2 y tener más información del inmueble.

Usufructo:

Como decíamos anteriormente el usufructo es el derecho de goce uso y disfrute de una persona sobre el bien que pertenece al nudo propietario.

En caso de que el usufructuario decida vender su derecho de usufructo, lo más habitual es venderlo al nudo propietario.

A partir de esta adquisición del usufructo, el nudo propietario adquiere el pleno dominio (propiedad y uso y disfrute).

Con respecto a las causas de extinción del usufructo, entre otras:

• Condición resolutoria en pacto de usufructo: Si el usufructo se atribuye hasta que el nudo propietario contraiga matrimonio, por ejemplo, después de casarse éste recibirá el pleno dominio.
• Muerte del usufructuario: Cuando fallece el usufructuario el goce, uso y disfrute del bien usufructuado pasa al nudo propietario. Si el usufructo corresponde a varias personas en proindiviso, el nudo propietario no recibe el pleno dominio hasta la muerte de todos los usufructuarios.
• Cumplimiento de plazo por el que se constituyó: En el caso de morir el usufructuario antes del plazo estipulado, también pasará al nudo propietario el uso de lo usufructuado, salvo pacto contrario.

Ahora bien, nudo propietario y usufructuario pueden acordar que sea el último quien haga frente a dichos gastos. Pero este acuerdo tendrá validez entre ellos, no frente a la comunidad de propietarios.

Diferencias a tener en cuenta entre nuda propiedad y usufructo:

La nuda propiedad y el usufructo son derechos distintos y, por tanto, se pueden establecer las siguientes diferencias:

• El usufructuario podrá disfrutar de la vivienda mientras dure su derecho.
• El nudo propietario no puede alquilar la vivienda, pero sí vender la nuda propiedad a un tercero.
• El usufructuario puede alquilar la vivienda y obtener una renta. También puede vender el usufructo a un tercero.
• El nudo propietario es el propietario pero no tiene el uso y disfrute.
• El usufructuario tiene el uso y disfrute pero no la propiedad.
• El nudo propietario solo podrá disfrutar de la vivienda cuando finalice el usufructo (muerte del usufructuario, generalmente).

En definitiva, aunque el nudo propietario es el dueño de la vivienda, prácticamente no tiene nada. Por ello, se dice que la nuda propiedad es la «propiedad desnuda«.