Hay algunos pasos previos a la escritura de compraventa, importantes en el proceso de
comercialización, para manifestar el interés de compra y formalizarlo a través de contratos
privados previos al otorgamiento de la escritura de compraventa.
Para que el cliente comprador manifieste su interés de compra en una propiedad, se utiliza la oferta de compra, un contrato donde se especifica el precio que está dispuesto a pagar el comprador, el cuál puede ser el mismo u ofertar a la baja el precio de comercialización, y las condiciones de compra. Aquí empieza la negociación entre vendedor y comprador para la compra de un inmueble.
Una vez que ambas partes han llegado a un acuerdo de precio y condiciones, se formaliza un contrato privado, donde se plasman todas ellas.
Entre los contratos previos a la compraventa tenemos:
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Promesa de compraventa:
En este contrato, las partes se comprometen a comprar y vender en un determinado plazo y bajo unas determinadas condiciones. Este contrato da derecho a los contratantes a reclamar recíprocamente el contrato de compraventa. Ahora bien, la promesa de compraventa, aún hecha en documento público, no produce la transmisión del dominio, sino que habría que considerarla como un precontrato.
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Compraventa sujeta a condiciones suspensivas:
La venta de un inmueble sujeta acondiciones suspensivas puede presentarse dos casos diferenciados. El primero se somete a condición suspensiva la venta y, el segundo, condición suspensiva el pago del precio. La condición suspensiva es aquella que hace depender la eficacia de un contrato y la exigibilidad de las obligaciones nacidas del mismo de un suceso futuro e incierto, de modo que no se produce la plenitud de efectos jurídicos hasta que se cumpla la misma. El contrato de compraventa no tendrá eficacia hasta que no se produzca el hecho futuro al que se ha condicionado el contrato.
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Contrato de arras:
Es un acuerdo donde una de las partes reserva el derecho sobre la compra futura, mediante la entrega de una cantidad. El comprador entrega una señal al vendedor, y éste se obliga a vender de acuerdo a lo establecido al contrato de arras. Las arras, o señal, son la cantidad de dinero que la parte compradora entrega al vendedor para reservar la vivienda.
Hay 3 tipos de arras;
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Confirmatorias:
Estas arras tiene por objeto asegurar el pago de compraventa al vendedor a través de anticipo de precio. Esta modalidad, no cabe desistimiento unilateral, por lo que si una de las partes no quiere cumplir el contrato de compraventa, la otra parte le podrá exigir que 1) lo cumpla, 2) le indemnice por dicho incumplimiento. En estas arras no se precalcula la cuantía de la indemnización, y habrá que determinarla en cada caso.
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Penales:
Si la entrega de las arras tiene por objeto prefijar el montante de la indemnización por un eventual incumplimiento y, además asegurara el pago el comprador al vendedor a través de un anticipo de precio, hablaremos de arras penales. No cabe desestimiento unilateral. En arras penales, la cantidad entregada sustituye a la indemnización en caso de incumplimiento, siendo ésta del importe de las arras si quien incumple es el comprador y del doble de la cantidad entregada si el que incumple es el vendedor. En esta modalidad no cabe desistimiento, y en caso de incumplimiento, la indemnización estará determinada por la cantidad entregada en concepto de arras.
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Penitenciales:
Las arras penitenciales otorgan a ambas partes la posibilidad de desistir, mediante la pérdida (comprador) o su restitución duplicada (vendedor). Quién desiste no incumple, sino que se limita a ejercer lícitamente una facultad que se ha reservado, sabiendo de antemano el coste de dicho desistimiento, que será el importe de las arras si quien desiste es el comprador y del doble de la cantidad entregada si el que desiste es el vendedor. En esta modalidad de arras, no se podrá exigir a la parte que desiste que cumpla con su parte del contrato, lo que sí ocurre en las arras confirmatorias y penales.
En Las Palmas de Gran Canaria, Canarias, el contrato de arras más utilizado son las arras penitenciales.
Fuente: Grupo Inmobiliario Guijarro y Asociados y Fundación de Estudios Financieros.
