Sin perjuicio de los derechos de terceros consensuales, libremente pactados por las partes, existen una serie de derechos legales que pueden afectar a la transmisión de la propiedad y que deben ser valorados a la hora de analizar una operación de financiación hipotecaria.
Hablando más al detalle, veremos los derechos de adquisición preferente, tales como tanteo o retracto, los cuales son aplicables, aunque no estén inscritos a favor de estas personas, existen y son oponibles frente a los terceros adquirentes.
El retracto es el derecho que tiene una persona en ciertos casos para quedarse, por el mismo precio por el que ha sido vendida, una cosa adquirida por otra persona, o al adquirir una cosa vendida por ella misma.
El tanteo es el derecho que tiene una persona en ciertos casos para exigir al vendedor que le ofrezca, por el mismo previo que tiene acordado con un tercero, el bien objeto de venta.
En los contratos de arrendamiento se especificará entre sus cláusulas si recogen estos derechos de tanteo y/o retracto o no.
La ley de arrendamientos urbanos (el artículo 25 de la LAU), establece un derecho de tanteo y retracto en favor del arrendatario sobre la vivienda alquilada, salvo que se renuncie a estos derechos ( ya sea en el contrato de arrendamiento ya sea ante el propio notario que vaya a otorgar la escritura de compraventa). Por tanto, y si se supiese que la vivienda está alquilada, habrá que revisar que estos derechos han sido renunciados por contrato o que el inquilino va a renunciar a los mismos.
En cuanto al derecho de tanteo, la LAU establece a favor el inquilino este derecho por un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique de forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.
Cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales, la LAU establece un derecho de retracto a favor del inquilino.
El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde la siguiente notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuera formalizada.
Para el otorgamiento de la escritura de compraventa y su inscripción en el Registro será necesario acreditar que se ha hecho notificación correspondiente o bien que el arrendatario ha renunciado a tales derechos por contrato.
En caso que la vivienda no esté arrendada, el vendedor deberá aclararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.
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Fuente: Fundación de Estudios Financieros
