Con este post pretendemos explicarles algunas de las claves en torno a esta modalidad de acceso a una vivienda por la que inquilinos, propietarios y profesionales del sector inmobiliario apuestan cada vez más, así como la tributación de esta modalidad.

El alquiler con opción a compra ha sido una modalidad de acceso a la vivienda muy residual en España, al menos hasta ahora. En los últimos meses se ha experimentado un notable interés por esta opción. La razón principal que ha despertado ese interés ha sido la estabilización de los precios en la vivienda tras años de caídas.

¿Qué es el alquiler con opción a compra?

El alquiler con opción a compra es un tipo de contrato doble o mixto formado por dos subcontratos. En uno de ellos figuran todas las condiciones correspondientes al alquiler de la vivienda y en el otro todos los aspectos relacionados con la opción de compra.

Este tipo de contrato permite a los inquilinos habitar una vivienda en régimen de arrendamiento durante el periodo de tiempo que se haya estipulado en el contrato (lo normal es que tenga una duración de entre dos y cinco años).

Una vez finalizado ese periodo de tiempo, el inquilino tiene derecho a adquirir en propiedad la vivienda por el precio que se haya acordado con el propietario en la firma del contrato. A ese precio se le descontarán, parcial o totalmente, las cuotas del alquiler que se hayan abonado hasta ese momento.

Aspectos a tener en cuenta en la firma del contrato

Antes de firmar el contrato debemos tener cuidado y debemos revisar que todas la condiciones del acuerdo estén bien especificadas.

Por ejemplo, respecto al arrendamiento de la vivienda es importante detallar el tiempo que el inquilino puede permanecer arrendado en la vivienda, el plazo durante el cual el inquilino puede ejercer su derecho de compra, la renta mensual de alquiler del inmueble y también quién se ocupará de los gastos de la comunidad o posibles reformas que sean necesarias llevar a cabo, así como el pago del impuesto de bienes inmuebles de la mencionada propiedad.

Por lo que respecta a la compraventa es necesario especificar la voluntad por parte del propietario de vender la vivienda, el precio final de la compraventa, el porcentaje a descontar (parcial o totalmente) de las cuotas del alquiler en el precio de venta y la prima o aval inicial que tiene que aportar el arrendatario y que el precio de la opción, aunque mucha gente piensa que se trata de una fianza o depósito en esta modalidad no sería asi, ya que este importe se considerara como una entrega a cuenta del precio de venta.

Es muy importante que las partes, sobre todo la compradora-inquilina, tenga claro que en el caso de que finalmente al arrendatario no ejerza su derecho de compra, ese dinero así como las cuotas mensuales entregadas  no será recuperables.

Antes y durante la firma del contrato es importante contar con un el asesoramiento de un profesional que nos asegure que todos los pasos a seguir se llevan a cabo de la manera adecuada.

Ventajas e inconvenientes del alquiler con opción a compra

El alquiler con opción a compra tiene beneficios tanto para el inquilino como para el casero o propietario. En el caso del inquilino destacamos que el dinero del alquiler no se considera una inversión perdida, sino una inversión a futuro. También, el alquiler con opción a compra le permitirá ganar tiempo para ahorrar y poder cumplir con las características que le permitan acceder a un crédito.

Por último, esta modalidad puede permitir a los inquilinos conocer la vivienda y saber si esta se adapta plenamente a sus necesidades antes de formalizar la compra.

Para el propietario también encontramos ventajas como por ejemplo: mantiene ocupada la vivienda y generando una rentabilidad, puede obtener beneficios fiscales y además es una manera de asegurarse el pago de las cuotas mensuales del alquiler ya que, en el caso de que el inquilino se retrase en los pagos, puede perder la opción de compra. Además la parte vendedora se asegura la venta de la propiedad a precio de mercado actual, no se tendrá en cuenta las fluctuaciones que los precios generen, esto es un arma de doble filo, en el momento en el que vivimos de incertidumbre en los precios podemos pensar que es positivo, debido a la bajada que se está produciendo en los mismos.

En definitiva, el alquiler con opción a compra parece una buena opción dada la coyuntura económica actual. Es una buena solución intermedia para aquellos jóvenes que quieren emanciparse y también para aquellos que, influenciados por la cultura patrimonialista vigente en España, aspiran a adquirir una vivienda en propiedad en el medio plazo, podemos considerar que la adquisición de una propiedad en alquiler con opción a compra se puede asimilar a la compra de una vivienda con una financiación a cero por ciento de interés durante los años que dure la modalidad de alquiler, en la que el propietario estaría actuando como entidad prestataria.

Como principal inconveniente para la parte compradora tendríamos la no recuperación de la opción de compra y de las cantidades entregadas en mensualidades si no ejerciéramos la misma en el momento de vencimiento. Y como inconveniente para la parte vendedora tendríamos la actualización del precio de venta si este fuera al alza.

En lo que se refiere a la tributación de esta modalidad de compra, por la opción de compra tendríamos que liquidar los actos jurídicos documentados por el importe de la opción de compra, que en Canarias equivaldría a un 0.75% del importe entregado, esto siempre que el contrato se realice en escritura publica ante notario. Por las cantidades futuras entregadas en alquiler serán liquidadas en el momento de pagar el Impuesto de Transmisiones patrimoniales cuando se eleve a público la adquisición final de la vivienda.