1. ¿Cuál es la diferencia entre Tasación y una Valoración de Mercado?

La principal diferencia entre ambas radica en que las tasaciones son un estudio de mercado que se utiliza como garantía hipotecaria, o sea como referencia para el banco que le indica que la propiedad que va a hipotecar o por la que te van a prestar el dinero, no excede la cantidad de solicitas. Esto también es un indicativo para el comprador ya que se hace una idea que la propiedad que le interesa no está sobrevalorado en su precio de venta al público (PVP).

Hay que destacar que las tasaciones sólo pueden ser realizadas por personas cualificadas para ello, como son los peritos tasadores, ingenieros, arquitectos homologados, etc…

Por otro lado las valoraciones de mercado o análisis comparativos de mercado (ACM) son herramientas que utilizamos los asesores inmobiliarios para valorar las propiedades y darles un precio competitivo y que su inmueble pueda ser vendido, al mejor precio posible y en el tiempo que usted necesite.

Resumiendo una tasación se utiliza para saber el valor de un inmueble, como garantía hipotecaria o darle un valor al patrimonio y las valoraciones inmobiliarias se utilizan para conocer el precio de mercado de los inmuebles.

¿Cómo se realiza un ACM?

Desde el Grupo Inmobiliario Guijarro & Asociados, como asesoría inmobiliaria que somos, recomendamos que contrate una inmobiliaria para la venta de un inmueble, ya que disponen del personal preparado para desarrollar las labores que necesita para cumplir con su objetivo de vender su propiedad.

Pero si usted decide realizarlo por su cuenta aquí le daremos las pautas necesarias para que usted realiza su propia valoración.

El primer paso que hay que realizar es la búsqueda de “testigos” (inmuebles en venta en su zona con características iguales o similares al que va a valorar). Para ellos podemos teclear en Google “piso en venta en (nombre de su zona)”, por ejemplo, también podemos encontrar inmuebles en los mapas de los distintos portales inmobiliarios.

Lo ideal es que encontremos entre 6 a 8 “testigos de ventas” en nuestra zona, entre más encontremos mejor porque más afinaremos en el precio de venta. Una vez tengamos esos inmuebles dividiremos el precio de venta al público entre los metros cuadrados de cada  propiedad, para obtener el precio del metro cuadrado de cada inmueble. Un ejemplo

• Piso de 65 m2, 3 dormitorios, 2 baños y que esté a 130.000€, haremos la división de 130.000€/65m2 = 2000€/m2 (este será el valor de m2 cuadrado de este piso)

Tras realizar esta operación con todas las propiedades eliminaremos el de mayor y el de menor €/m2. Una vez eliminadas estas 2 propiedades, sumaremos todos los valores de €/m2 y dividiremos por el número de inmuebles que nos ha quedado, si teníamos 8 y eliminamos 2, tendremos que dividir  entre 6. Ese valor si lo multiplicamos por los metros cuadrados de nuestra propiedad.

Realizada esta operación ya tendremos el valor aproximado de nuestra propiedad, recuerda, obtenido que este valor está conseguido de las propiedades que están en venta y no se han vendido.

Propiedades vendidas en tu zona.

Ahora tenemos que localizar algo que es complicado y muy importante a la vez, los testigos de propiedades vendidas en la zona.

Las asesorías inmobiliarias disponemos de bases de datos de las propiedades que vendemos ya que en la mayoría de los casos el precio en el que la propiedad sale al mercado difiere del precio de cierre final. Es por ello que no podemos tomar como dato el precio que vemos en los portales inmobiliarios de las propiedades que aparece como vendida.

Es el momento de ponernos la gabardina de agente privado y localizar propiedades vendidas en la zona, podemos preguntar a los vecinos si saben de propiedades vendidas y el valor real de venta. Otra cosa que podemos hacer es la de llamar a agencias inmobiliarias que hayan vendido en la zona y pedirles algo de información, lo normal es que no se la faciliten, pero es un riesgo que puede correr.

Cuando tenga la información de las propiedades vendidas en su zona debe de sacar el precio del metro cuadrado, igual que hicimos con las propiedades en venta anteriormente.

Este dato es el más fiable de todos los que podemos conseguir, ya que nos da el valor del metro cuadrado de las propiedades que si han tenido éxito en nuestra zona y se han conseguido vender.

LA DEMANDA, la gran olvidada de las valoraciones.

En un mercado el cual está afectado por la oferta y la demanda, debe de tenerse en cuenta a esta última también.

La asesoría inmobiliaria Guijarro & Asociados disponemos de una base de datos de demanda en diferentes zonas de España, con datos de lo que están buscando los interesados en comprar, debido a la sinergia que existe entre agencias inmobiliarias.

Si eres particular nuevamente tendrás que meterte en el rol de detective y localizar lo que están buscando los interesados, puedes preguntar en los comercios de tu zona, ahí suelen acercarse los compradores para preguntar si conocen pisos en venta en la zona. Algunos conserjes de edificios también pueden conocer ese dato.

Hay que tener en cuenta que hay mucho especulador tanto en la oferta como en la demanda, que vienen buscando oportunidades o desean vender a precios fuera de mercado, es por ello que la experiencia y el conocimiento del sector te ayudarán a obviar a estos.

EL PRECIO DE VENTA DE MI PROPIEDAD.

Con todos estos datos ya podemos obtener los márgenes de precios para nuestra propiedad, con las propiedades en venta, conseguimos el precio de mercado para poner nuestra propiedad a la venta, lo que hace el 90% de los ACM de los programas que contratan las agencias inmobiliarias.

Con el precio del metro cuadrado de las propiedades vendidas tendremos los datos para conseguir un precio, para tener visitas a nuestros inmuebles o recibir ofertas.

Y finalmente atendiendo a la demanda lógica de la zona, con la que podemos confirmar que el precio que pongamos está en los valores correctos para ser competitivos en el mercado.

Conclusión.

Realizar una valoración no es difícil, pero sí muy laborioso, requiere de experiencia, conocimientos del mercado y datos fiables para poder crearla lo más efectiva posible.

Este servicio se lo dan las inmobiliarias gratuitamente a sus clientes, pero si no desea vender con una, por intentar ahorrar dinero, y no sabe cómo hacer una o no dispone del tiempo, los datos o la capacidad para hacer la suya, puede contactar con una y solicitarle que cree la suya, pagando el coste que estipule cada una por ese servicio.

Recuerde que los precios equivocados no atrae a los compradores, y que entre más tiempo pase su propiedad en el mercado sin venderse, la demanda pensará que algo ocurre con ella y dejará de interesarle.

También piense que el 90% de la demanda busca las propiedades en Internet y que si propiedad no está bien posicionada, no llegará a verla muchos compradores interesados en su zona.

Orlando Sánchez - Grupo Inmobiliario Guijarro & Asociados.