¿Cómo proceder con el valor de referencia catastral?

Ahora se ha querido eliminar el problema de raíz. Se ha eliminado de la Ley del Impuesto la referencia al “valor real” como base impositiva. Ahora se sustituye por el “valor de referencia”. Este valor de referencia es nuevo, lo determina el Catastro. Pretende acercarse al valor de mercado y para ello se elabora con base en las ventas realizadas ante notario. 

El Catastro ya ha publicado un informe sobre el mercado inmobiliario que va a servir de base para ese valor de referencia. Queda por ver cómo quedan concretamente los nuevos valores de referencia para cada inmueble. 

Teóricamente tienen que ser como mucho un 90% respecto de los precios de mercado.

Principio constitucional de Capacidad contributiva:

Aunque se haya eliminado en la Ley del Impuesto la referencia al “valor real” a efectos de calcular la base imponible, lo cierto es que los impuestos siguen teniendo que responder al principio constitucional de capacidad contributiva. Y que no pueden basarse en valores teóricos o ficticios. De modo que si comprobamos que esos “valores de referencia” son más altos que los valores de mercado a los que realmente se transmiten los bienes, podrán realizarse las impugnaciones correspondientes en derecho.

¿Qué pasa si el valor de referencia es mayor que el valor de venta?

Impugnación – Inversión de la carga de la prueba al contribuyente.

1. Hasta ahora, antes de comprar un inmueble se aconsejaba consultar el valor fiscal del bien, para adelantarnos a posibles problemas con Hacienda. Hay miles de compradores de pisos a bancos que compraron con descuento, que vieron cómo Hacienda les reclamaba por haber declarado un valor supuestamente inferior al valor real.

2. El procedimiento era el siguiente: el comprador del piso presentaba la declaración de ITO por el precio de compra >> Hacienda comprobaba el valor y si lo estimaba bajo le dirigía una liquidación provisional >> el contribuyente debía presentar sus alegaciones y recursos para justificar el valor declarado.

3. A partir de 2022, el orden cambia. El valor a declarar deberá ser el “valor de referencia”. Si el adquirente estima que ese valor es más alto del real de adquisición, deberá iniciar el procedimiento para impugnar ese valor de referencia.

4. Se traslada al contribuyente la carga de tener que probar que el valor de referencia no es correcto.

¿Qué pasa si el valor de referencia catastral es inferior al precio de compra?

Si el valor de escritura supera el valor de referencia, éste será la base imponible de los impuestos que se aplican según el caso (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) para compra de viviendas usadas o Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD) para herencias y donaciones, valga la redundancia).

¿Qué pasa si NO hay valor de referencia catastral?

En caso de que el inmueble no tenga valor de referencia, los contribuyentes sólo están obligados a tributar por el “valor de mercado”, que bien podría coincidir con el valor de escritura. Dicho de otro modo: el contribuyente debe tributar en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD) por el valor de mercado y para ello puede basarse en el valor de escritura. 

Y será Hacienda la que debe demostrar que el valor escriturado no se corresponde con el valor de mercado si no está de acuerdo con lo que ha declarado el contribuyente.

¿En qué casos habrá comprobación?

Las comprobaciones de valores seguirán siendo necesarias para determinar el valor de aquellos inmuebles que no tengan asignado un valor de referencia de Catastro. En dichos casos, como mencionábamos unas líneas más arriba, los contribuyentes estarán obligados a tributar por el valor de mercado y, como se trata de un concepto jurídico indeterminado, la Administración deberá iniciar una comprobación de valores si no está de acuerdo con el valor declarado, según los métodos contemplados en el artículo 57.1 de la Ley General Tributaria. 

Por tanto, seguirán existiendo comprobaciones similares a las que se venían haciendo y que han anulado los tribunales de forma masiva en los últimos tiempos.

¿Qué pasa si tributo por debajo del valor de referencia catastral?

Si un contribuyente tributa por debajo del valor de referencia que tiene asignado el inmueble estará incumpliendo la ley y previsiblemente la Administración iniciará un procedimiento para regularizar la situación del contribuyente y obligarle a tributar por el valor de referencia de Catastro. Salcedo considera que tampoco es descartable que Hacienda pueda iniciar.

también un expediente sancionador al contribuyente, al tributar por debajo de lo que dicta la normativa. No obstante, la liquidación podrá ser recurrida.

¿Qué pasa con el propietario, y su incremento de patrimonio, si declaro un valor fiscal superior al precio de venta?

Se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuya base imponible es el nuevo valor de referencia de Catastro, pero no incide en el IRPF. Porque la ley del IRPF establece que el valor de adquisición, y transmisión, en estos casos, es el importe real por el que la adquisición (o enajenación).

se hubiera efectuado, es decir, el valor real de la casa.

¿Cómo recurro el valor de referencia catastral?

Procesos de Impugnación:

La ley contempla dos formas se impugnar el valor de referencia de Catastro.

La primera consistiría en tributar conforme al valor de referencia de Catastro y en solicitar después la rectificación de la autoliquidación presentada, y la devolución de ingresos indebidos.

La segunda consistiría en tributar por el valor de escritura (inferior al valor de referencia de Catastro) y recurrir posteriormente la liquidación que le notifique la Administración. No obstante, dicha liquidación vendría acompañada de intereses de demora y el contribuyente se arriesga a ser sancionado.

Conviene recordar que en cualquier caso el contribuyente es quien debe demostrar y acreditar que el valor de referencia de Catastro no se corresponde con el de mercado de su inmueble.

¿Cómo obtengo la prueba?

Deben conseguirse cualquier medio de prueba apto en derecho:

• Tasación oficial homologada – Coste económico.
• Fotografías con un periódico del día, a fin de acreditar la fecha.
• Presupuestos de reforma y rehabilitación del inmueble, con firma legitimada ante Notario, para verificar la fecha de emisión.
• Acta notarial del estado del inmueble – conlleva coste.
• ¿Qué pasa si no recurro, y el valor es mayor en la compra?.

Si el contribuyente se conforma con el resultado y decide no reclamar, el valor de referencia de Catastro devendrá firme y necesariamente deberá tributar por él en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, según el caso.

Sin embargo, no podemos olvidar que el nuevo valor de referencia también afecta al Impuesto sobre el Patrimonio y que no está prevista una vía específica para poder impugnarlo. Por tanto, si un contribuyente se conforma y no recurre el valor de referencia al adquirir el inmueble, podría verse obligado a tributar en el Impuesto sobre el Patrimonio por dicho valor, en el futuro, siendo discutibles las posibilidades de impugnación.

Esta situación podría ser frecuente en aquellas autonomías donde el Impuesto de Sucesiones y Donaciones está muy bonificado y el contribuyente no quiera recurrir porque apenas conseguiría un ahorro en términos de tributación, pero debe tener en cuenta que puede acabar pagando la factura fiscal en el Impuesto sobre el Patrimonio año tras año